Начинать разбираться с квартирным вопросом надо с простейших истин. Придется решить, в какую категорию попадает ваша квартира для аренды и как её позиционировать. Всё почти как в Instagram с ретушью снимков: кое-где починили, кое-что вынесли на мусорку, добавили уюта с помощью подушек и ковриков – и бабушатник уже можно продавать как винтаж. Если хочется сдавать квартиру «с иголочки» – делайте ремонт, только считайте, за сколько сможете вернуть инвестиции. Чтобы все наши примеры звучали нагляднее, показываем две истории очень разных квартир, рассказанные самими отельерами.

«Квартира стоит 1000 долларов за месяц, но мне выгоднее сдавать её посуточно». История №1: премиальная квартира

Инну Шелепень пригласили сделать дизайн в квартире, а в итоге предложили заниматься ее посуточной арендой. Ремонт начал привлекать платежеспособных гостей, но так и не превратил квартиру в золотую антилопу: «Мои друзья из России купили двухкомнатную квартиру в комплексе «Каскад». Я разработала дизайн-проект и сделала весь ремонт с нуля. Для них эта недвижимость была простым вложением денег, а для меня стала работой. Они думали, что позже, когда почувствуют рентабельность этого бизнеса, купят еще несколько квартир по Минску. Но уже стало понятно, что это неприбыльное дело. Сейчас мы выходим либо в ноль, либо в маленький-маленький плюс, потому что очень много затрат: нужно покупать всякие средства, посуда бьется, пододеяльники постоянно рвутся, плюс дорогая квартплата, плюс налоги.

Но квартира постоянно сдается, редко простаивает. Она делалась специально под посуточную сдачу, а не покупалась для себя. Хозяева хотели сделать хороший ремонт, а не как бывает, когда люди покупают себе новую квартиру, а старую решают сдавать и привозят туда все ненужное, которое не жалко убить. Поэтому ремонт в этой квартире практически был равен стоимости самой квартиры. У меня есть постоялец испанец, который говорит: «Я с 2008 года езжу в Минск. Лучшей квартиры не видел!». Тут даже рекламу пару раз хотели снимать. Но для фотосессий у меня совсем другая цена – дороже, потому что много народа будет, будут мебель двигать. Я так страхуюсь.

А в основном снимают бизнесмены и парочки. На долгий срок снимают семьи, которые приехали в командировку, а фирма им оплачивает жилье. Вот сейчас у меня живут корейцы, они продлили квартиру еще на месяц, а это плюс 1000 долларов. Для меня это, конечно, проще. Но как наемному сотруднику, мне выгоднее сдавать её посуточно. Так в сутки я могу заработать от 50 до 100 долларов в зависимости от дня недели (в выходные дороже, чем в будние) и праздников. Например, к Европейским играм мы обязательно поднимем цены. Думаю, 400 за ночь поставим, потому что спрос уже есть, а ближе к датам он только увеличится.

Так как ремонт дорогой, я всегда заключаю договор аренды, в котором прописаны все штрафы и правила.

Сразу оговариваю, что нельзя устраивать вечеринки, иначе (из-за жалоб соседей) я имею право выселить гостей и не возвращать деньги. Да и курить нельзя даже на балконе – иначе заплатят штраф.

Квартира не из дешевых, поэтому люди сами отсеиваются. Хотя попадались одни, которые на ставили мне в отзывах единицы и нули – их не устраивало то, что Booking не включает в цену уборку. А я после каждого гостя приглашаю уборщицу, либо маму, либо подружку, которая хочет подзаработать 50 рублей. Из-за таких жадин, которые не читают мелкий шрифт, у меня слетал рейтинг.

Но надо знать, что даже договор не может полностью защитить от неприятных случаев. Однажды на 8 марта или на 14 февраля парень снял для девушки квартиру, хотел устроить сюрприз. У меня есть свечки для ванны, и они эти свечки поставили везде, в том числе на подоконник. И сожгли его. Когда я пришла, ребята мне сразу все рассказали, в том числе и что они испугались и замазали следы замазкой. Но мы с ними решили проблему полюбовно, они оплатили ущерб. Еще бывало, соседи затапливали. Мне звонили мои гости и говорили, что поставили тазики, потому что со светильников капало. Второй раз горячей водой затопили, и девушка, которая у меня жила, даже обожглась».

«Иногда одну комнату запираем и сдаёт как однушку – так налог меньше». История №2: квартира, доставшаяся в наследство от бабушки

О том, как сложно может быть сдавать квартиру, рассказала наша вторая героиня Оксана Тишкевич, у которой был опыт как долгосрочной, так и посуточной аренды. Большой расходник, постоянные ремонты и соседская зависть – вот о чём стоит подумать изначально: «Квартира досталась в наследство моей маме от бабушки. Сначала мы сдавали ее на длительный срок, а потом посчитали, что выгоднее выйдет посуточно. Это сложнее: времени больше занимает, да и расходов больше. Но все равно выгоднее.

Когда мы сдавали её долговременно, не устраивала одна вещь: люди вообще не берегут квартиру. Сколько мы её сдавали, столько приходилось делать ремонт. Постояльцы жили в ней год-два, а после этого приходилось полностью обновлять квартиру. В принципе те деньги, которые мы получали за аренду, в результате вкладывались в ремонт. Мы посчитали прибыль и поняли: смысла сдавать на длительный срок больше нет.

Так через четыре года мы перешли на посуточную аренду. Сделали очередной ремонт (после длительной сдачи он был необходим): поменяли электропроводку, полностью сменили кухню, сделали натяжные потолки и переклеили обои. За месяц справились со всем. Вышло в районе трех-четырех тысяч долларов. Ремонт для длительной и посуточной сдачи сильно отличается. Конкуренция в посуточной очень большая, и требования людей, соответственно, выше. «Хочу светлую», «хочу синюю», «хочу матрас такой, а кровать — такую». Согласно средствам мы и выкручиваемся: за минимальные деньги стараемся создать максимальные удобства.

Но из-за рисков, с которыми сопряжена посуточная аренда, приходится постоянно что-то подкрашивать, исправлять, чинить. Понятно, никто от них не застрахован. Знаю, люди даже судятся с клиентами, но нам пока везёт. Думаю, это потому что мы как собственники сами постоянно ухаживаем за квартирой: вселили, выселили людей, квартира всегда ухожена, убрана, постоянно делается какой-то минимальный ремонт. Плюс много времени уходит на обслуживание жилья (от часа до трех только на уборку). Ну и налоговая нагрузка больше и сложнее. Как раз поэтому нашу квартиру мы не всегда сдаем как двушку: иногда одну комнату запираем, если она не нужна людям — так налог меньше получается, как за однокомнатную.

Долговременная аренда этой квартиры сейчас стоит 300-400 долларов в зависимости от наличия мебели. А посуточно выходит минимум 500 в месяц. Смотря какой месяц, конечно. Если это ежедневная сдача, то зарабатываем 800-900 долларов. Но это точно не про февраль: хорошее, прибыльное время начинается с марта и длится все лето. Но иногда на полмесяца могут приехать те же командировочные, иногда кто-то на сессию приезжает. Вот это самые «сладкие» гости, потому что снимают длительно.

Как-то на учебу приезжали военные. Просто замечательный гости! У них все четко, все по уставу: подъем, отбой, завтрак, обед и ужин.

У нас остановилось человек пять. Всё как сказали, так и сделали, без обмана. Правда, они пришли, переставили все, как им нравится, но потом все вернули на места, за что им спасибо. Они даже пылесосили и влажную уборку делали! Так им хотелось, чтобы все было аккуратно.

Но люди разные бывают. Могут сказать, что приедут к шести вечера, а потом ты их встречаешь в два ночи. Но это такой бизнес – ты постоянно идешь навстречу гостям. Но стараемся выбирать жильцов. Понятно, что если человек пришел в нетрезвом состоянии, если он неадекватный или неопрятный, то мы не хотим, чтобы он жил в нашей квартире. В таких случаях находим причину, чтобы отказать. Однажды приезжала девушка, с виду очень опрятная, хорошо одета. Сказала, что максимум в квартире будет еще ее парень. Но в итоге весь пол был обожжен (на полу линолеум), потому что они кальян курили. После этого я поняла: даже если у людей есть деньги, это не значит, что они будут беречь твою квартиру. Мы не экстрасенсы, чтобы насквозь видеть человека. Конечно, с годами вырабатывается опыт – по внешности можно заметить, что что-то может пойти не так. Но и внешность очень обманчива.

Мы стараемся не пускать в квартиру компании – они тревожат соседей. Хотя наши соседи настолько обнаглели, что им уже не важно кто, главное, чтобы эта квартира просто не сдавалась. Они на нас в налоговую писали, и в милицию писали, и в замки гвозди вставляли, и коврики постоянно переворачивают. Людская зависть — она такая.

А вообще у нас много постоянных гостей, которые хорошо зарекомендовали себя. Командировочные по своему бизнесу приезжают, много молодых пар снимает (они живут с родителями и снимают квартиру, чтобы встретиться «на нейтральной территории»). Из Беларуси очень много гостей, из России тоже часто приезжают. А вот иностранцы были очень давно, но это потому что наша квартира не в центре, а им ехать на метро лень.

Гости часто оставляют комментарии, а мы все читаем, отвечаем и за рейтингом следим (у нас почти 9 баллов). А если люди пишут, что чего-то не хватило, я отвечаю и стараюсь выполнять все их просьбы. Но самое приятное — это когда пишут: «Чисто и аккуратно». Я даже смеюсь, что в этой квартире чище, чем у меня дома, потому что тут мы часто убираем».

Как выгоднее сдавать квартиру? Калькулятор налогов и издержек

Несмотря на все возможные риски, посуточная аренда — все равно более привлекательный вариант для тех, кто хочет конвертировать квадратные метры в доллары. Но сколько реально стоят ваши нервы и время? Давайте посчитаем.

Вариант 1. Сдаём квартиру на долгий срок

Представьте, у вас есть двухкомнатная квартира, не «бабушатник», с аккуратным ремонтом и мебелью. Не прямо в центре, но рядом с вменяемой станцией метро «Молодежная». Клондайк! Вы решаете, что долгосрочный найм — это то, что вам нужно: один раз сдал – и получаешь дивиденды. Старожилы форума на Onliner посоветуют вам не продешевить и поставить 350 долларов за месяц, плюс коммунальные платежи и залог, равный месячной оплате. По плану вы должны подождать идеального арендатора в течении 10 дней (не более) – и квартирка улетит со скоростью горячего пирожка. Удача! Все получилось, вы подписали договор аренды и вселили добросовестных (допустим) жильцов.

Но теперь встает вопрос: как и какой налог вам нужно заплатить, если учесть, что каждый январь в налоговом кодексе что-то меняется? Объясняем. Сумма налога будет зависеть от количества комнат и расположения вашего жилья, так называемых, экономико-планировочных зон. Станция метро «Молодежная», рядом с которой находятся ваши апартаменты, входит в первую зону, значит ваша ставка – 32 рубля 50 копеек (с декабря 2018 года ничего не поменялось) за комнату, а за всю квартиру получится 61 рубль. Платить подоходный налог вы можете за весь год либо за один месяц. Главное преимущество годового способа оплаты — если в течение года ставка «подскочит», то перерасчета суммы налога не будет. Плюс не нужно каждый месяц ходить в банк, что тоже облегчает жизнь и экономит время. Итак, за календарный год вы отдадите 732 рубля в государственную казну. Если внести такую сумму за один раз непосильно для вас и вы хотите более свободно распоряжаться доходами с аренды, тогда выбирайте ежемесячные выплаты.

В итоге за год с вычетом налогов сможете заработать 3 861 долларов. Но не забудьте, что после того, как постояльцы съедут, вашей квартире может понадобиться ремонт. Это могут быть легкие «там подкрасить, тут прибить», но если не повезет, то придется переклеить обои или даже заменить мебель. Будьте готовы отложить от 500 до 1200 долларов на ремонтные издержки. Как прибавка к зарплате – хороший вариант, но для полноценного заработка одной квартиры вам точно не хватит.

Вариант 2. Сдаём квартиру посуточно

Может, выбрать посуточную аренду? Если вы выберете этот вариант, придется открыть ИП и платить совсем другие налоги, плюс научиться «сканировать людей» – иначе квартире не сдобровать. Выставляете эту же двухкомнатную квартиру на Booking и устанавливаете цену в 50 долларов. Покупаете в апарты все необходимое (гель для душа, шампунь и мыло), кладете чистые полотенца и встречаете первых гостей. Это молодая пара, которая приехала в столицу на выходные. С виду хорошие ребята. Вы улыбаетесь друг другу, отдаете ключи и расходитесь. Вам на карту падает 100 долларов. Приятно! Через два дня они выезжают. Вам повезло, и квартира цела. Вы меняете белье, полотенца, моете пол и ждете следующих постояльцев.

Если сдавать квартиру только аккуратным и порядочным людям (а для этого нужен зоркий глаз и чутьё опытного отельера) 15-20 дней в месяц, то ваш заработок составит 750-1000 долларов без особых издержек на ремонт. Но налоги все равно придется заплатить. За посуточную сдачу квартиры, в которой можно насчитать до двух комнат, придется отдать 116 рублей. А если у вас три комнаты и больше – 145 рублей. В нашем гипотетическом случае в месяц вы будете платить 232 рубля за две комнаты. При этом вы как ИП имеете право на льготы, то есть ваша налоговая ставка может быть снижена и составит 3% от всей выручки. И не забывайте, что в посуточной аренде вы сами платите коммунальные платежи, которые в самый холодный месяц насчитают примерно 40-50 рублей, а также закупку средств гигиены (отложим на них максимум рублей 20 в месяц). 

Таким образом чистыми вы сможете получить 615-864 доллара за месяц. Оговоримся, это при условии, если в вашей квартире не будет тусовок с разорванной мебелью и выломанными дверными проёмами. В таком случае весь месячный заработок придется потратить на ремонт. Прибавьте к этому ежедневную уборку, встречу гостей в любое время и неожиданные выезды по требованию недовольных соседей. Вполне возможно, что и финансово, и психологически, посуточная аренда не оправдает ваших ожиданий. К тому же не стоит забывать время от времени проверять сайт налоговой – там бывают впечатляющие изменения тарифов.

Как минские отельеры повышают цены к Европейским играм

Продажа билетов на Европейские игры стартовала не так давно, но спрос уже успел вырасти, а некоторые цены выросли по экспоненте. Итак, Евроигры тут будут шуметь с 21 по 30 июня, значит иностранец приедет на девять ночей. Открываем Booking и сравниваем цены на квартиры в эти даты с ценником на всё остальное время.

Например, за 2 160 долларов можно сэкономить и искупаться в джакузи со свечами и поспать в полностью синей спальне, похожей на дорогую каюту в подводной лодке, если бы они там были.

3 150 долларов (вместе 717 в обычные дни без евроигр) стоят четыре комнаты с горкой в зале, видом на шумную дорогу, ярко-зеленой кухней и ярко-розовым натяжным потолком в ванне на проспекте Дзержинского.

Чуть дороже, за 3 780 долларов (вместо обычных 500) туристы смогут пожить в апартаментах любителей деревянных комплектов из Пинксдрева и просто внимательных хозяев, которые и халатик погладят и зонтик оставят.

В маленьком дворике на проспекте Независимости мы обнаружили настоящее сокровище — эклектичная двушка во всех традициях «дайте всего и побольше». Тут и стеклянная стенка с Биг-Беном, и кухня в классическом стиле с тонкой резьбой, и фотообои. За такой беларуский закуток придется отдать 5 256 долларов. В обычные даты эта квартира на те же девять ночей обойдется ровно в 10 раз дешевле.

А в квартале на Карла Маркса есть сразу два роскошных варианта. А как еще навязать апартаменты за 9 000 долларов? Выбирать гости будут между четырехкомнатной квартирой с красным бархатным диваном и фальш-камином для богемного уюта и трешкой с коровьей шкуркой и люстрой из стекляруса. Кстати, последний вариант еще и завтрак предоставляет, судя по комментариям, но на «спортивные» даты такой опции мы не нашли. 

Действительно стильные апартаменты сдаются дешевле кричащей роскоши и не так растут в цене к Евроиграм. Если в квартире нет хрустальной люстры, натяжного глянцевого потолка, в котором отражается турецкий ковер, и кожаного дивана, то просить больше 900 долларов за девять дней просто нет смысла, считают прожженные бизнесмены на Booking. Но еще февраль, самые жестокие ценники окажутся у тех, кто выставит апартаменты аккурат к началу Евроигр в июне.