С 2003 года в Беларуси во всех новых домах стали создаваться товарищества собственников. То есть владельцы квартир объединяются (юридически), чтобы самим следить за своим домом, минуя ЖЭСы. Дом нанимает свой штат сотрудников, которые его обслуживают (сантехник, электрик, инженер). Во многих странах это называется пафосным латинским словом «кондоминиум». Например, в Великобритании они появились ещё в XIX веке.

Как жильцы управляют домом по улице Белорусская, 15

Улица Белорусская находится в центре Минска, около стадиона «Динамо» и Октябрьской. Большая часть домов – университетские общаги. Но среди них выделяются два ярких высоких здания – жилые дома №15 и №17. Буквально две недели назад у дома №15 появилась вторая велопарковка под навесом. Выслушав просьбы жильцов, председатель правления товарищества собственников заключила договор подряда с инженером – вышло гораздо дешевле, чем нанимать организацию. Председательницу правления зовут Людмила Губина. Ее единогласно выбрали жильцы на собрании, где утверждается состав правления, смета расходов, количество сотрудников и их зарплата. У дома есть свои слесарь-сантехник, электрик, инженер, бухгалтер, паспортистка, дворник, уборщица и сторожа. «У нас небольшой дом – два подъезда и 96 квартир. Поэтому люди работают не на целую ставку. Сейчас инженер совмещает свои обязанности, электрика и сантехника, и находится на работе целый день. Это всех устраивает», – говорит Людмила.

Людмила Губина следит за дисциплиной, поэтому пьянцу-сантехника тут не увидишь. «Я всем говорю, что это деньги жильцов, и они хотят платить за качественную работу. В ЖЭСе, возможно, работать проще – нет такого контроля. Бывают случаи, что жильцы обращаются ко мне с просьбой премировать работника, и это приятно. Это оценка и моего труда». С организациями вроде «Беллифта», «Водоканала», «Энергосбыт», и аварийкой заключены договоры. В конце месяца каждая выставляет счет-фактуру, и общая сумма раскидывается по жировкам. Если прорвет трубу, можно позвонить в сторожку. Вахтер вызовет сантехника, а если это ночь – аварийку. Людмила утверждает, что в ее доме жировки выходят меньше ЖЭСовских.

«К каждому вопросу мы стараемся подходить по-хозяйски и считаем деньги», – говорит она. Ситуация с резким повышением оплаты в жировках, которая случилась в январе, дом №15 на Белорусской обошла стороной.

«Помню, приходили жильцы, недоумевая, почему у мамы в другом доме квартира два раза меньше, а оплата в два раза больше. У нас в товариществе с первых дней было принято: все затраты – пропорционально площади. Тарифы не изменились – разве что на отопление немного повысились».

Приходят к Людмиле и жильцы с предложениями. Например, кто-то захотел во дворе поставить фонтан. Это обсуждается на собрании жильцов. Если человек хочет сделать что-то за свои деньги (например, перекрасить стены на этаже или нарисовать граффити), инициатива только приветствуется. На шестом этаже, например, нарисован Париж, а на первом – городок ноунейм. Главное, чтобы нововведение не нарушало пожарные и санитарные нормы и не бесило соседей.

Если на этаже кто-то хочет положить итальянскую плитку, а кто-то – нет, жильцы разбираются сами. Изначально строительство в доме было долевым, и один квадратный метр стоил $550, потом – больше. Готовая квартира без отделки продавалась за тысячу долларов за «квадрат». Сейчас в объявлениях можно найти «трешку» площадью 84 м2 за $127 385, пятикомнатную с отделкой – за $400 000.

Жилищный кооператив в Малиновке

Улица Чурлениса находится в Малиновке, в пяти минутах ходьбы от студенческого городка. Это новый жилой квартал – там даже строительство еще не закончено. В домах №12 и №16 один председатель правления – Ирина Судиловская. Форма управления здесь называется несколько иначе – не товарищество собственников, а жилищно-строительный потребительский кооператив (или ЖСПК). Хоть оба дома принадлежат сами себе, их обслуживает ЖЭС Московского района. То есть сантехники, электрики и уборщицы приходят оттуда. Так решили жильцы на собрании: дом тоже мог сделать свой штат сотрудников.

«Люди сами руководят своим домом, а я просто исполнитель», – говорит Ирина. Раньше у нее было гораздо больше работы. Когда люди заселялись, постоянно возникали вопросы: у кого-то окна промерзали, домофоны не работали, канализационные трубы были пробиты, и случались затопления. Ирина вспоминает ситуацию, как однажды подъезд залило с 11-го до 1-го этажа. «Нужно было найти всех собственников и обзвонить. Не все люди живут в квартирах – нужно, чтобы приехали и посмотрели, что творится». Намучившись, Ирина сделала себе дубликаты ключей от всех подвалов и чердаков. «Я надеваю резиновые сапоги, беру ключ от подвала и иду перекрывать краны. Я по образованию инженер-сантехник и разбираюсь в этом. А утром начинаем разбираться, у кого что протекало».

Если жильцам дома нужен пандус или подъемники, они пишут коллективное обращение в Мингорисполком. Так было, например, с установкой контейнеров для строительного мусора – их согласовывали с санстанцией и МЧС, представляли эскизы. Ирина говорит, одна только переписка заняла три месяца. А вот свой пешеходный переход (ближайший – за полкилометра от дома) организовать не удалось. «Собрали подписи, сделали коллективное обращение в ГАИ – ничем не помогло. На дороге шесть полос. Значит, надо ставить светофоры. А для них нужен проект и куча всяких разрешений. В бюджете города не нашли средств», – сетует председательница.

Жителям дома выдается две жировки: от ЖЭСа за коммунальные платежи и от жилищного кооператива – на зарплату председателю и бухгалтеру и оплату земельного налога. Если человек продает квартиру, все документы оформляет паспортист из ЖЭСа. Когда дом строился, самая дорогая квартира (с отделкой и не с льготным кредитом) стоила примерно 1120 рублей за «квадрат». Сейчас можно купить «однушку» площадью 45 м2 за $66 000, «двушку» в 72 м2 – за $77 000.

Как прошла смена власти в одном из домов в Лошице

Яна живет в Лошице, в доме на 160 квартир по улице Сырокомли, 12. Дом был построен около шести лет назад за деньги дольщиков. С тех пор здесь произошел мини-переворот и смена власти.

Первый председатель избирался на свою должность пять лет подряд, пока не стали накапливаваться проблемы: по ремонту, бухгалтерии, уборке. Костяк инициативных жильцов попытался свергнуть власть и выбрать нового председателя. Стали ходить по соседям, у которых лавочки под подъездами красивее и спрашивать, кто управляет их домами. Так нашли одну женщину, которая руководит множеством домов в округе.

«Но наш дом, видно, был морально не готов к переменам: голосов не хватило, чтобы сменить старого председателя. Беларусы вообще склонны выбирать одних и тех же», – иронизирует Яна.

Но недовольство накапливались, и жильцы наняли аудит, чтобы понять, насколько эффективно работает товарищество. Так выяснилось, что у председателя в принципе нет бухгалтерии. То есть деньги он куда-то тратил, но никаких бумажек предоставить не мог. Естественно, количество жильцов, которые захотели поменять главу дома, после этой проверки выросло. Выборы случились примерно месяц назад. Теперь домом руководит женщина. О том, как работает товарищество, Яна объясняет на примере. В прошлом сентябре у нее в квартире завелись комары. Такое бывает в начале осени: на улице становится холодно, и насекомые переселяются в теплый сырой подвал. «Возможно, председатель устраивал махинации с финансами, но всегда можно было позвонить и сказать: «У меня вылетают комары из вентиляции – сделайте что-нибудь». В течение часа эту проблему кто-то начинает решать. То же самое с электрикой и сантехникой». Когда председатель с инженером спустились в подвал и убрали воду, комары исчезли. По словам Яны, если бы ответственным за дом был ЖЭС, а не сами жильцы, комаров пришлось бы выгонять полгода.

Жильцы сами себе несколько раз меняли уборщиц и увольняли дворника, который пил. Когда зимой двор заваливало снегом, город сугробы не чистил – жильцы за свои деньги вызывали снегоуборочные машины.

Насколько больше приходится платить за свои квартиры? «Есть процент на расходы товарищества собственников, который рассчитывается от метража квартиры. У меня однушка, 45 м2, и мы дополнительно платим 4 рубля, – объясняет Яна. – Но если у кого-то большая «трешка», он платит где-то 10 рублей – наверное, это заметнее. Жильцы таких квартир постоянно собирают подписи за присоединение в ЖЭСу: мол, будем иметь то же самое, только бесплатно. Но сколько бы к нам не приходили, у нас с мужем не поднимается рука подписаться. Мы привыкли к комфорту и, звоня электрику, хотим знать, что он приедет в течение часа и трезвый. Хотим обсуждать на собрании, что нам нужна детская площадка и камеры в подъезде – ЖЭС этого не станет делать. Такую бы избирательную компанию нашим политикам – может, у нас была бы другая страна».